和顿集团首席执行官Bill Doherty:重视土地潜力,与土地一同成长

提要:在过去改革开放和房地产市场高速发展的40年,市场发展的核心几乎都是围绕房产这个地产的最终形态,土地开发这种涉足初期的发展模式占据的比例非常低。北美房地产专家和顿集团,利用第三方多元化数据分析市场状况,挑选优质土地和房地产项目。在土地开发和房地产开发方面,拥有40多年的丰富经验;并计划继续将目光和资源投放于中国内地,带着自身的企业文化和专业优势,积极投身于中国未来发展大潮。10月24日,新浪地产与凤凰网房产一同采访了和顿集团首席执行官Bill Doherty,一同了解了土地开发的重要性,以及北美对于土地开发的独到视角。

  在过去改革开放和房地产市场高速发展的40年,市场发展的核心几乎都是围绕房产这个地产的最终形态,土地开发这种涉足初期的发展模式占据的比例非常低。北美房地产专家和顿集团,利用第三方多元化数据分析市场状况,挑选优质土地和房地产项目。在土地开发和房地产开发方面,拥有40多年的丰富经验;并计划继续将目光和资源投放于中国内地,带着自身的企业文化和专业优势,积极投身于中国未来发展大潮。10月24日,新浪地产(微博)与凤凰网房产一同采访了和顿集团首席执行官Bill Doherty,一同了解了土地开发的重要性,以及北美对于土地开发的独到视角。

和顿集团首席执行官Bill Doherty

  瞄准初期  40年专注于房产根基

  Bill Doherty作为和顿集团的首席执行官及多个和顿集团子公司的董事及高级管理层,自1990年以来,Bill 一直领导着集团的战略方向、业务拓展及长期增长策略。90年代初期,Bill 由公司总部卡加利迁至香港,成立和顿第一个亚洲办事处。他先后在亚洲各地开设了和顿办事处,这成为和顿在以土地为基础的房地产项目中日益成功的关键因素。谈及和顿的发展历程,Bill认为对于土地价值的专注和想要发展社区的纯粹初心是做好土地开发的关键。

  新浪地产:和顿在北美有许多成功的土地管理和地产开发经验,能够为我们简单举几个成功的项目做一下介绍吗?

  Bill Doherty:和顿在1979年成立于加拿大亚尔伯达省卡加利,至今已拥有40年房地产资产管理的经验,也有很多成功的案例,我想分享两个我认为比较成功的项目。第一个项目发生在我的家乡,在我19岁的时候,爸爸有一天去机场接我,然后驾车到了城市东边的一个地方,下车后爸爸就问我,看着这块土地有什么感觉。我看着眼前这块大概1500英亩的土地,再看看遥远的市中心,反问爸爸,为什么要带我来这么远地方?爸爸说,我们看到的不应该只是一块土地,而是要看到这块土地未来的潜力,及未来发展的一个规划。大概八年后,这块土地就得到市政府的城市规划的允许,也是和顿第一个土地开发项目:先拨工业区。这件事将“土地潜力”这个概念深深地植根于我的脑海里。

  另外一个项目也同样位于卡加利市里面,是和顿第一个机构性合资开发项目:龙坪山庄,这个项目是大概2000英亩。当时和顿收购这块土地的时候,有很多人不能理解为什么要买一块偏远、建设成本极高的土地。但是,和顿信任政府对这个区域的发展力度,成为全市第一家得到政府支持的投资公司。和顿当时先通过投资来建设并完善当地的基础设施,后续政府也再将这部分费用回馈给了和顿。这在当时,是卡加利市第一次有一家开发商可以获得政府这么大的支持。目前这个社区已经形成了1万多人的规模,在卡加利市也是销售最好的住宅社区之一。

和顿首个机构性合资开发项目:龙坪山庄

  新浪地产:在选定开发土地和开发项目的时候,哪些因素是和顿比较看重,或者是比较重视的?

  Bill Doherty:提到如何选定开发的土地,和顿首先会对该地区进行全面考察,并分析目标市场对增长模式,从而准确定位潜力土地。因此,在挑选目标市场的时候,我们通常最看重的三个主要因素是:就业、人口和建筑许可证。良好的营商环境鼓励就业,当越来越多人口迁入当地寻求工作机会,便会带动人口增长,同时也会刺激房产的需求,相应地带来对土地的新一轮吸纳。

  新浪地产:亚洲的投资者想要投资北美的土地或者地产项目的话,主要会遇到哪些难题?和顿会在哪些方面帮助他们?

  Bill Doherty:对于普遍的亚洲投资者来说,他们通常只会关注一些知名度较高的核心城市:包括加拿大的温哥华、多伦多,或是美国的纽约、洛杉矶等。但是在和顿看来,具有投资潜力的城市往往可能是一些普通投资者会忽略的城市,例如是亚利桑那州的凤凰城、德州的达拉斯和休斯顿等。这些城市就像是中国的强二线城市或者一线城市辐射区域,往往在人口、就业、建筑许可证方面增长迅速,拥有更好的机会。同时,和顿也会与投资者分享一些房屋市场研究和分析的第三方数据,投资者透过这些数据来决定哪一个市场更具有潜力,以及未来是否能够得到更可观的回报。

  新浪地产:房地产发展周期变化很快,北美房地产发展周期和政策跟中国内地有什么差异呢?

  Bill Doherty:中国的土地一般来说都是属于政府的,政府决定土地的用途,对土地进行规划和开发,然后出售给建筑商盖房子,最后再出售给住购房者。购房者拥有的是房子,不是土地。然而在北美,以美国为例,超过7成的土地都是私有的,在规划领域有专业技术的企业(例如和顿),就可以根据当地政府的开发需求,以及配合未来开发的目标愿景,将土地重新规划,改变原有用途。然后把地块出售给开发商和建筑商,由他们建筑房屋,最后再出售给购房者。购房者拥有的不只是房子,还有土地。那么,在这个过程当中,和顿其实从一开始就参与了规划土地的角色。

和顿集团首席执行官Bill Doherty接受媒体采访

  他山之石  北美地产有何不同?

  在Bill Doherty的视野中,从土地入手、与土地一同成长是和顿发展的关键。那么北美的地产行业,与国内有哪些不同?他山之石对于国内的开发商和投资者又有哪些借鉴意义呢?

  凤凰网房产:中国内地的城市规划跟北美有什么差别?

  Bill Doherty:北美的城市规划和发展,其实和北京的情况非常类似。我们也是从市中心,慢慢往外扩张出去。那么和顿是怎么从这些不断扩张的土地中,判断和选择更好的土地呢?一般来说我们也需要和政府进行高效合作,和顿会跟随政府的城市规划方向来走,例如一些交通枢纽规划和公共交通设施等因素来制定收购土地的计划。

  凤凰网房产:美联储7月和9月两次降息25个基点,近两月美国新屋开工数处于12年来的较高水平,这会对房价造成什么样的影响?对于投资者来说,现在是入市良机吗?

  Bill Doherty:关于美联储近两次的降息情况,对于美国本土的个人、夫妻或家庭而言,如果他们有能力可以支付首付款的话,其实是一个很好的时机。因此,对于建筑商而言,新房的动工量、完工量,住宅销售量也都是创新高,呈现出明显的上涨趋势,而且我们预测未来几年还会保持上涨趋势。和顿将受益于此,未来将继续提供更多优质的北美土地机遇,满足当地对可开发地及建设更多可负担房屋的需求。

  凤凰网房产:为了抑制投资投机需求,中国内地提出了“租售并举”的房地产政策,指出房子是用来住的,不是用来炒的。北美各地有相似的政策抑制房产投资吗?

  Bill Doherty:近几年来,美国房屋市场一直维持上行趋势。美国整体经济表现良好,失业率创下近50年的最低纪录。加上千禧一代 (即1980-2000年出生的人口) 进入适婚年龄,进入婚姻和育儿阶段,纷纷组建家庭,导致对房屋的需求不断上升。然而并非所有人都想要或能够负担起买房的费用,在独栋别墅住宅市场中,租房是一个相对较新的概念。许多投资者已经意识到筹集资金建造和出租自己的房产比购买现有房产再以微薄的利润出售将获利更多。因此,在过去几年中,以租赁为目的的策略在寻求为其房地产投资组合构建长期收益和资本增值的私募股权基金、机构和家族理财中变得越来越流行。

  凤凰网房产:和顿一直以来都只专注于土地吗?有没有考虑过涉足住宅开发?

  Bill Doherty:和顿的业务一直以土地为基础,在40年的发展历程中亦曾涉足开发及房地产开发贷款领域。土地相对于房产开发来说更加安全。一方面,土地是需要全现金的方式投入进去,而开发阶段就会涉及到贷款,一旦经济危机出现的时候,债务危机就会成为最大问题。另一方面,对于持有者来说,土地在持有期间更加省心,而房产方面,会更多的涉及到后期的成本和服务。和顿凭着对土地深厚的感情,所看到的不只是一片土地,而是土地开发后的价值和日后对城市发展、经济增长带来的效益。

  与改革开放同样拥有40年的发展历程,和顿地产展现出北美地产行业更纯粹、更灵活之外,也展现出了与土地一同成长增值的前瞻性与耐心。在丰收的季节摘取收获最为惬意,但是在过程中参与播种和生长,或许又别有一番乐趣。

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