妙物集团刘威:住宅产品未来发展趋势

提要:8月24日,由中国房地产业协会指导,中国房地产采购平台(优采)主办,东原集团协办,聚焦西南城市群,百强优采供应链合作大会在重庆凯宾斯基酒店举办,来自东原集团、蓝光地产、卓越置业集团、华侨城、成都朗基建设、绿城、中交地产、重庆海投建设、世茂房地产、雅居乐、俊发地产、新力地产、成大置业、华商基业、铁建置业、蓝润地产、明发集团、重庆光宇集团、中鹏实业集团、澳维实业、重庆铁建、首钢地产、重庆新希望、新华立地产、重庆金辉长江、山东莱芜城发集团、重庆千山房地产、曙光工业园、逸合实业以及远洋等50余位房企采购经理人与产业链优秀供应商代表共500余人齐聚一堂,共议“新科技、新产城、新势能”,探秘亚洲顶级悬崖会所——印江洲,并开启“黑科技”竞技舞台,探讨西南城市群新时代发展模式。

  城市群是支撑中国经济高质量发展的重点,其中,以成渝经济带为核心的西南城市群在中国经济版图中占据重要地位。而重庆作为西南重镇,区位优势突出,承担着西南崛起的重任,也是诸多品牌房企西南布局的战略要地。西南城市群“朋友圈”抱团发展,重庆扮演着怎样的角色?房地产市场如何变化?产业链上下游企业应如何把握机遇?

  8月24日,由中国房地产业协会指导,中国房地产采购平台(优采)主办,东原集团协办,聚焦西南城市群,百强优采供应链合作大会在重庆凯宾斯基酒店举办,来自东原集团、蓝光地产、卓越置业集团、华侨城、成都朗基建设、绿城、中交地产、重庆海投建设、世茂房地产、雅居乐、俊发地产、新力地产、成大置业、华商基业、铁建置业、蓝润地产、明发集团、重庆光宇集团、中鹏实业集团、澳维实业、重庆铁建、首钢地产、重庆新希望、新华立地产、重庆金辉长江、山东莱芜城发集团、重庆千山房地产、曙光工业园、逸合实业以及远洋等50余位房企采购经理人与产业链优秀供应商代表共500余人齐聚一堂,共议“新科技、新产城、新势能”,探秘亚洲顶级悬崖会所——印江洲,并开启“黑科技”竞技舞台,探讨西南城市群新时代发展模式。

  本次大会上,妙物(中国)建筑装饰集团创始人、艺术总监  刘威  带来了《住宅产品未来发展趋势》的分享,以下是会议实录:

  这是我的企业,我的企业已经不是一家设计公司了,我本人还是设计师,现在在做产业化的布局,也就是我们的企业架构也是未来我自己认为比较正确的方式,我们有设计,我们有匠造、施工,关于收纳系统的研究,我们还有研发中心和针对私人服务的团队。我们有获得国际和国内的奖项都有,也有地产商合作,有50、60家合作伙伴。

  我的公司在2001年开始的,走到今天,伴随整个房地产的发展,在这个过程中可以看到市场的变化,当时很年轻,这个是2003年,16年过去了,当时的公司,办公室大家不太接受现代的风格,那时候两千年代中国人开始富裕了,大家都开始去美国看白宫,国外的历史建筑高大上,看的过程对中国的室内设计有深远的影响,大家看了建筑以后,形成了中国在过去十几年的时间里的一种欧式风格,为什么欧式风格会风靡这么多年?就是中国富裕起来看了很多国外的欧式的建筑,前几天到商场发现家居卖场有很多雕花复杂的,看起来很窒息的家具。这个是米兰的大讲堂,我每年都去,在米兰修了硕士呆了很久,放的照片分享一下米兰对历史建筑的保护,建筑的石材出自一个矿山,把这一座矿山不允许任何人买的,为这一座建筑保留,这一座建筑石材的更新,由矿山替换。

  我们也看到了高迪在西班牙的建筑,这个是非常值得学习的,向西方学习的过程中看到了很多的东西。这个是僧伽组教堂,包括迪士尼乐园来自于高敌充满想像力的设计,欧洲的设计确实给中国的设计带来了深远的影响,这是僧伽组拍的,软装都可以借用,是非常完美的,是高迪和一个艺术家的合作,这个艺术家做了大量的我拍了几百副色彩,对我们有很多的帮助,这个更接近于中国人在过去几十年时间大家认为的奢华,实际上是几百年的东西。应运而生中国开发商建设马克广场分布在各个城市,也有国会山、白宫这样的建筑在中国特别多,引起了中国一段时间。室内设计我很极端,我找了一个我认为最恶心的,这个代表我认为几十年时间对中国的影响,你会发现在百度搜索豪宅装修出来仍然是这样得照片,我们也走过这样的路,十几年前,2008年一直在做房地产项目,这个给金地集团做的样板间,拿到建筑的时候也是挺头疼的,反映了一个问题,建筑师和室内是脱节的问题,我们拿到房子,这个房子不好卖,进去发现窗户下面三个小窗户,一个大窗户,很多的结构是斜的很难处理,复式楼没有办法卖,后来帮他改造,做了窗的逻辑全部梳理了,我们也做了欧式,那个年代只能做这样的东西,这是我们理解的法式风格的建筑。这个影响了我们很长时间。

  2008年,真的非常感谢这个时代,我们公司搭上了房地产的快车,我们得到了快速的发展,2008年我的办公室扩大了,建了创意产业园和日本的建筑师,非常敬业和有才华的建筑师打造了创意产业园,留了一个做自己的办公室,没有广告的意识,生意一直都比较饱和,没有推广自己,照片都没有拍,我很喜欢这个办公室,虽然搬走了,这是一个厂房放变形金刚的电影,画图的时候剖开的,办公室非常有趣的,这时候中国开始迎来了工业风格,我们也做了这样的东西。

  在这个阶段开始富裕了,最初期出去看庙、国会山看建筑的时候住在郊区的,中国人5国游嫌少了,一般都是7国游,基本上都是上车睡觉,下车看庙,抽一点时间拍照,在2010年左右,这个阶段中国发生了变化,手上有钱了,出去不住这些,我去迪拜住帆船酒店,阿妈妮非常好的酒店,这是上海的铂悦做得非常好的,这时候中国人开始把全世界过成中国年了,有一年在巴黎过年的时候,发现老佛爷巴黎春天这些商城挂着中国节写得恭喜发财,新年大吉,全世界的酒店被中国人住得满满的,这时候发现中国关于住宅的欣赏发生了很大的变化,中国开始很多出去多的人和年轻人不喜欢欧式风格了,开始喜欢大家叫的港式风格或者是新装饰主义或者是新古典风格,我总结都来自于大家出去住酒店,我认为酒店影响了大家,也是这两年行业很多钱都被美国赚了,他们以前做酒店的,酒店的风格迎合中国人的喜好,大家出去看酒店住酒店是比较好的生活方式,在很长一段时间酒店的风格影响了我们。

  这是在意大利住的一些酒店,后面也会在意大利看了很多展,了解了欧洲新的东西,我还是希望把时间放在后面,简单的过一下。这个是意大利看到我认为非常有意思的设计,已经变得非常的丰富了,不是意大利一个国家的设计,全世界的设计在一个地方,也是一个招采平台,是设计的集散地。

  这个当时非常震惊,上面装饰看起来像牙科医生复杂的装置,灯具下来的光在桌面非常的整齐,发现非常精细化的设计,在中国从来没有发现这个设计,通过设计把张扬的东西做成很精细的结果,这个过程中会发现在欧洲、米兰、德国,特别是德国和日本大量这样的东西,这是我拍的认为特别精细的东西。之后做了一些设计,非常精细化的设计,关于光,一盏灯可以营造出非常丰富的效果,这不是设计就不细讲了。

  这是原来的办公室,我做了精细化的设计,办公室的一盏灯做了精细化的设计,大家可以看左边的照片,玻璃桌面中间有一张纸是白色的,右边的桌面纸是黑色的,上面的灯关掉了,只有灯带那样子的,开会的时候左边的投影不清楚的,右边的手写板非常清楚的,这是精细化的设计,来自于产品的设计,这时候考虑产品能够解决问题,这个产品非常困难,我们找了很多的工厂做不出来,要做精细化的测试,光下来照在人的脸上,人和人之间的沟通可以看到大家的表情,心灵上可以沟通,我们的笔可以在纸上写字没有任何的障碍,看到非常清晰的投影,这是精细化的设计。我意识到中国的设计发展几十年的时间里太快了,停不下来,没有做精细化的设计,中国的产业化配套这时间非常的弱的,做这个灯费了九牛二虎之力,这阶段我们做了游学,我在米兰修了硕士,带着公司的团队经常去世界各个国家学习,我们也认识了很多国外得朋友,大家在一起去度假,我发现一个问题,欧洲的同学吃面包都吃得非常硬,我们放了米饭的照片,意大利的米饭挺恶心的,不影响大家的食欲,其实特别难吃,对中国人来说无法下咽,咬不动,后来发现欧洲人吃面包的方式和吃米饭的方式跟我们不一样,拿一小块慢慢嚼,三口分一下午吃完,欧洲人的生活节奏比我们慢很多,生活方式是慢生活,我检讨中国是不是太快了?不光是设计的节奏快,生活的节奏也特别快,我们在做探讨,去欧洲去了很多,我们也在做设计,消费者逐渐发现中国也有很多好的东西,因为经济发展必然带来的文化自信。

  在这个阶段也会开始探讨中国的文化到底在哪里?我们应该怎么样应用?这里放了4张照片,春、夏、秋、冬,随便放非常美,大自然是鬼斧神工是最好的设计师,一切都是平衡的,每一个季节都有它的美,大自然是我们的老师,所以在这个过程中发现中国的设计才是最牛的,同时在这个阶段我也成立了武汉的设计联盟学会,设计做完了会做一些公益,这就是中国的传统文化,武当山是道家文化发源地,有一个黄鹤楼,当时做了品牌叫武汉国际设计周,我设计了一个LOGO,叫一生二,二生三,三生万物。

  这个时间我开始研究中国的慢生活怎么样?我们研究了山水的文化,做了和山水相关的,茶文化相关的,中国人喝茶挺慢的,在不同的维度研究中国的传统文化,通过道法自然,非常质普,木头、石头、陶土都是本来的颜色,我们做了尝试,我们去了巴黎展和欧洲,看了其他的资料,发现欧洲人特别重视中国的传统文化了,这个是欧洲对中国传统文化的运用,在这里面大家会发现西方人和东方人的价值观完全不一样的,西方人非常的直接,比如说画一幅画,一幅油画的鱼把鱼画完了水填满,东方人不行就画一笔,这个是鱼,剩下的是水自己去想,一种叫写意一个是写实,西方人理解中国文化的龙,是舞龙灯的龙,这是维多利亚的第一场秀,太恶劣了,对中国的传统文化。

  这个是非常打动我的,特别的喜欢,是东方的设计师,前两年巴黎过年的时候,香港的设计师巴黎开的商场做的装置,非常的国际化,这是东方文化的表达,这个时间会发现中国新中式、传统的中式,包括蝉翼空间,这是中国富裕了以后文化自信,开始装修风格,包括样板间、室内的空间开始走中国的传统文化了。

  在后面分享几个,我告诉大家我是一个设计师,放了几个案例,这是原来的办公室,道家的文化做的,金木水火土,LED点阵做的,和而不同,每个都不一样,组成了完美的图案,这是办公室的一堵墙,我们会把学习放在比较高的位置,打造学习的组织,我们也做水墨山水的概念,这是空间水墨山水的概念,中国人喜欢比较简洁的表达,我们做了纺织企业,国内最大的做内衣的纺织企业,提要求要跟纺织行业有关系,我们化剪为碟非常的直接。

  这个是我想要的样子,不是刚才的样子,实际上在这个阶段因为全世界的信息非常的发达,偏平化了,这时候我会发现客户喜欢的风格开始趋于多元化,什么样的风格都喜欢,但是在豪宅的领域仍然受酒店风格的影响,下面放的这几个项目是做的顶级的豪宅项目,虽然不是我喜欢的,但是代表了现代的酒店风格,没有办法。我们是一家非常有职业道德的公司,不会拿客户的项目冒风险,我们会做一个适合的项目,虽然不是我喜欢的,但是仍然会做得客户喜欢。这是非常顶级的住宅,这里面做了一套样板间,买家具花一千多万,验资一千万才能去看,所有的家具都是奢侈品牌。

  大家虽然看得是这样子的,后面会讲,在我眼里比较俗气的东西仍然是产品化的东西,仍然是完整的,完美的,这是给珠海的企业做的楼网项目。这种风格在很长一段时间兴起的,这两年发生了变化,发生了什么变化?消费开始变得理性了,这几年的时间里去了更多的国家是日本,在日本看到了很多好的文化类的项目,但是日本人在民族上不喜欢它的,做事的确值得我们学习,我在公司有一句口号:师夷长技,向日本人学习超越他,发现产业化配套的程度是我们远远不能比的,这是一个卫浴柜,工艺化铸造成的,有110V的安全电压,有吹风、电动牙刷等电器的装置,我们跟瑞士的一家恩师卫浴(音),在细节做得非常的精细,生活的呵护非常周到的,这样的小东西自己家里想做一个,我们的电饭锅在灶台出的热气有小的装置,柜子的使用寿命变得很长,不会把柜子弄坏。

  为了住宅产业做好,我们在去年打造了自己的研发中心,在中国室内装饰协会下做的研发中心,这个研发中心专门针对住宅产品进行研发的,有很大面积,有五千方,我做研发中心设计的时候发现有趣的现象,做设计有时候很容易趋同,我做了这样的设计,有时候会讲一些设计案例,作为一个中国人,设计的时候中国传统文化的感觉会不自然的流露出来了,这里面看到金木水火土的元素,可以看到阴阳的元素,可以看到虚实,中国哲学的观点,这个是很不自然做到的。我会收很多的东西,大家有机会去研发中心可以看到全世界收回来的古董。

  这是火光,实际上我非常喜欢的光,火光是2200K,是欧洲所有的最奢侈的灰色用的色温是火光的色温,不知道有没有卖灯具的供应商,卖灯具都知道,把灯具设计到2200K的火光显示器很难控制好,所以为什么市场上2200K的非常少,自然会出现阴和阳的关系,会自然形成这样得概念。

  我会把道家的文化、佛家的文化、中国的传统文化都当成一种知识运用在设计里,这是我的会所,可以看到十字架,很多人问你是基督教徒吗?我说不是,因为你没有看清楚,我的十字架中间是断掉的,这是一个加减号,是设计哲学,桌子上是一个十字架的灯,一个加号,有非常长的减号,因为设计上崇尚减法,减法比加法更难能可贵,这是全世界收回来的古董,看到的左边的书和画,这些书是这一次巴黎烧掉的那个教堂,巴黎圣母院,这个在我的书里有的,三百年前给皇帝做的一套建筑艺术,在这里面看到很多很精彩的版画,也是施工图。

  实际上今天的主题是后面的这部分,今天有可能成为我的甲方我还告诉大家我是一个设计师,后面会进入主题讲产业的住宅。

  精装修是研究了15年的课题,现在的政策对我特别不公平,因为去年湖北省出台一个政策是2019年1月1日起湖北省不允许卖毛坯房,这个政策看了以后回去准备一个大袋子接钱了,实际上这个没有实施,为什么没有实施?因为去年全国都在维权,我很荣幸,我做的项目有几个没有被维权的,当然还是有很多被维权了,因为是百盘维权,为什么会这样?中国有各种各样的产业,住宅产业没有得到很好的发展,习大大说房子要拿来住,房子不是拿来住的,是拿来炒的,这么多年里金融的属性一直压制着产品的属性,产品的溢价一直得不到提升。

  这个产业每年是几万亿的产值,有一个卖瓷砖的建材商跟董明珠说企业怎么从几个亿跨越到一百亿?董明珠说不要谈这个问题,住宅是主要的材料,空调都是千亿还谈什么百亿,因为你是万亿的产业,实际上中国并没有太多在这个产业做得特别大的企业。柯布西耶:像造汽车一样造房子,汽车是怎么造的?这是中国造汽车的过程,画了几张图纸,这是中国目前产业的现状,画几张图纸,开发商也是,家装也是,互联网公司也是一样,家装公司找一个设计师出一个图到现场施工了,买材料进去完事,跟这个一样,但是真正的汽车是怎么做的?这是路虎,首先做设计,设计的概念图出来了以后要做研究的,汽车不能随便画一个图开到路上,是很危险的,要做风动测试、安全的研究、大架的研究,密封条的研究,真正的汽车就应该是这样子的,是什么概念?比如说这一台车使用寿命是10年,必须保证出门开10年,密封条管10年,经过一个测试,在路上跑试一下,所有得汽车设计和量产的过程中经过无数次的测试,这是叠嶂没有测试在街上跑要包起来,不要让大家知道这是品牌的汽车,最后没有毛病了才会量产,而且可以选配的,汽车可以选配的,以前买汽车是自己要到装配市场买倒车雷达,装一个摄像头等,现在大部分市场都有了,就是选配就可以了。

  这台汽车在很多年大家非常的熟悉,36的帕杰罗,去西藏新疆看到就两条图,一个是帕杰罗或者是丰田霸道,有一次刹车油管漏油大家失去了信用,产品非常严格的,不能出任何的问题,我认为产品化是住宅行业的未来,产品化怎么样讲?这是我们做事的过程,做设计的时候实际上并不是把图纸交给甲方以后不管了,我们跟很多战略合作的,现在有很多的开发企业的研发在我这里,包括保利集团,给星辰华润做研发,现在需要产品化,一般会先做实验性的样板间,拿到地调整户型,是建筑师跟我们一起调整户型,调整完了在一块和项目没有关系的土地上,或者是项目旁边可以使用的土地搭建一个样板间,做实验用的,做测试是设计图纸之后的原型车,然后再逐渐的完善变成展示的样板间卖楼,因为卖楼为了抢销售节点,很多时候搭建在营销中心里的,最后做大批量交付之前,一定会在主楼里做一个标准化的样板间,这个可以用于复制的,这个过程应该是一个产品化的过程,这从流程的维度来讲。

  我发现一个特点,大部分打交道的都是设计部,我觉得今天这个场里大部分都不认识,我认为这事不对,很多的开发商都是我的客户,但是我人招采这些人不认识,我认为这个事是一个BUG是一个问题,因为住宅作为一个产品,一定不是设计部一个部门解决的,设计师是产品的核心吗?设计师只是设计了一个外形,保时捷911的核心是心脏,是发动机,是传动系统,是风动测试,是最后在赛道上赢得了最佳的成绩才成为一代名车,当然和设计师的关系很大。

  现在碰到不知道叫什么部,因为不知道开发商有多少个部,合约部、成本部、招采部都跟我没有关系,我认为他们都是砍价的。我认为住宅产品一定不是砍价的逻辑,这个是上一次听完了大会回去重新修改的,上一次有一个开发商的哥们讲得特别有道理,回去把PPT修改了,讲了一个逻辑价值管控,上次对我特别的触动,是湖南的开发商的部门,和我的想法完全一致。目前开发商做精装修的时候,做设计师感受到的,我们选材料,基本上选好品牌的,很多的品牌商不说了,比如说选一个非常高端的品牌,里面有一个倾盖,都是一种习惯,真正的产品一定不是这个逻辑,产品是品质+品牌+价格,房子和汽车一样的,别人要住5年、10年,招采的时候有没有考虑过定的玻璃胶有没有10年,我看到很多家玻璃胶一年长毛了,我认为应该对住宅所有的产品进行价值管控,符合产品需求的,也就是未来的住宅产品应该是由设计和招采共同完成的,而且招采的责任更重,招采需要投入的精力更多,我认为应该是这样子的。

  在武汉有一个朋友,是金地集团,室内设计师,因为是全国战略合作,到武汉招人把这哥们介绍过去了,是一个室内设计师,当年拿这一套逻辑跟他讲,他很配合跟我一起做这件事情,现在珠海的这家企业就是武汉精装修的领投企业,在不断的完成产品化的过程,他的项目打动了市场,赢得了溢价,赢得了开发商的认可,未来一定要用价值管控,绝对不是每个东西砍价的。我只是举一个例子,因为太多了,现在请了中国最专业的建材的检测中心落户到研发中心,因为所有的东西都经过研发用的,比如说地板,耐磨系数,抗滑、防潮系数、环保系数等都很多,在哪个等级什么样的系数曾经考虑过吗?中国在过去造成了老人摔倒,造成最多伤害是滑倒,滑倒、摔倒过去让中国的老人很多开始病倒、住院、去世,这个伤害非常重,买这些材料,特别是中国进入市场化的阶段,没有来得及考虑这件事情,比如说玻璃胶,粘了镜子之后,玻璃胶时间长了会返出来,我们看到装修装不好拿玻璃胶打,浴缸边都是玻璃胶,玻璃胶能和住宅产品保持一致吗?

  住宅产品应该从多纬度考量,而不是从一个维度考量,我把颜值放在第一位不对的,市场目前如此,我还要配合开发商颜值放在第一位,实用功能、耐用性、性价比,颜值实用功能、耐用性考虑再考虑性价比,一个家庭承载10年的生活,不光耐用还要生长才对的,房子在很多的家庭买这个房子的时候,家里面是两口之家,结婚生子变成了三口之家,带孩子外婆又过去了,这个房子在生长的,孩子从一岁长到10岁有变化的,我们做的房子能够承载别人的生活吗?做的房子交出去有考虑过环保吗?中午非常优秀的净水企业的老板,一定要讲净水,太重要了,在房子喝到的水,包括呼吸到的空气都是生活一部分,都是产品提供的一部分,产品提供给人家的生活。

  我在研发中心为保利集团华中区域做了研究,尝试用95平米极低的价格做了一个产品,这个产品不到800元一个平方,很难相信不到800元一个平方,怎么做?要做所有的测试,设计上解决这个问题,空间没有吊顶的,这个就是产品逻辑,在这个价格里吊顶不需要的,好像做一台汽车,还是在非常刚需,非常基础的有必要装音响吗?这个暂时没有必要的,这时候怎么样把这样的产品做好,这个地块的耐磨系数达标的,环保系数也会讲,从单品来说是达标的,是不是完全达标仍然在研究中,这是空间里的一些细节,实际上要解决很多的问题,我们现在做的大部分的刚需的房子的卧室、空调,在座的很多的开发商,空调不是放在床头就是床尾,窗户要装窗帘,如果是自己家能住吗?不是吹头就是吹脚,是提供不健康的生活环境,这么低的预算里仍然会做一个装置,把分体空调放上去,窗子和空调结合起来,解决提供不健康的生活环境,中间是阳台柜,选用的新型的材料,不是木板也不是纤维板,不是冷和热,会脚链的咬合不对,在阳台上有开发商敢交吗?因为阳台的环境太恶劣了,右边是衣柜,这么低的造价还要提供衣柜怎么做?这是我认为做产品,每一样都要研究,不管从环保还是实用性各个方面。

  再讲一下,我们户型的标准化做到现在,大家会发现,很多城市里户型的标准化根本做不了,没有办法做标准化,因为地块不一样,容积率不一样,房子放不进去,在郊区可以标准化,市中心的这些地方一定要做局部的标准化,做功能空间的标准化,比如说做厨房的标准化、卫生间的标准化,研究所有的东西都是时间空间和人的关系。

  欧美的标准是60平米的人均面积,中国目前40平米的居住面积,你们相信吗?我有很多套房子都没有住,20平米都不错了,这个面积代表什么?跟环保有关系,大量建材中会有的脲醛胶,就是一个有害物质。

  这个从建筑开始设计,做了横窗的设计,极致的标准化,所有的吊柜都是东西设计抢出来的。这个衣柜通过设计来解决环保的问题,这么低的面积柜子用三聚氰胺做一定不环保,我们是减少三聚氰胺顺便把价格降下来,其他了一块板和门柜子结束了,交付的时候环保一定是过关的。这个不讲了,我认为健康的生活是提供健康的水、健康的空间,健康的空气,还有健康的石材,这是投资的有机农产,得到了好的市场,很多的开发商跟我们合作,这个是后房地产时代,我认为房地产商非常大的机会,就是我认为的后房地产时代,2014年6月30号在香港参加了花样年地产,彩生活在香港上市,每天都在发生消费,每天发生大量的交易,大家都没有重视,十年前盖的房子重新装修你们都不管了,这都是生意,很大的生意。我认为未来的开发商一定是两极化的,大家知道排名三十的,小开发商我认为有机会,可以做差异化的产品,就是大开发商做不了的非常精细化的。

  这个是现场的一些研究,防水材料大家知道,防水材料的国家标准是30年,装修是这两年提高到五年,为什么?因为在装修作业的过程中把30年的防水一下子破坏掉了,5年的实际数字是什么?去年精装修漏水率达到了93%,所有的房子都漏水,这是研发中心里,解剖成了我认为通过标准化的施工可以完全解决这个房子不漏水的问题,如果开发的房子30年不漏水,过10年这个房子装修一次一定会找你,因为你的基础工程不用动,换一个表皮,现在在做装配式的研究,未来所有的建筑都是每一次装修把基础挖起来浪费了大量的资源,能不能玩一个时间长一点的活,做一个30年不坏的东西,10年以后一块把这个活干了。

  产品化是未来的发展趋势,标准化的专业深度决定你的市场占有率,标准化的专业深度我认为是产品逻辑,现在中国的住宅产业化停留在半手工工业化时代。半手工半工业化时代怎么样克服?我们克服不了很多的东西在现场施工,我这样做的,研发中心所有的工艺细节解剖开变成标准化的工业节点,实体展示,这是我的研发中心,所有的建材都要经过检测才能够使用,所有的细节都要标准化以后经过培训,经过研究才能够让工人到现场施工,这是东京的研发中心,所有的空间用尺寸的模式进行模拟才能够做深化设计,我的研发中心在做这一套的系统,所有的卫生间和厨房做成可变的,在现场感受和体验,这个是产品化的逻辑,这个就不讲了,花一点时间讲后面重要的观点。

  这个是中国建筑和室内剥离开了,建筑师是理科,我们建筑和室内是研究的脱节,为了解决这个问题,这是一个非常重要的内容,我们的研发中心得到了领导的支持,得到了中国房地产协会,包括中国室内装饰协会的支持,在我们的研发中心准备开办住宅产业学院,包括日本的大师和清华大学、同济大学、万科等中国最精英行业的专家在研发中心开设课程,包括招采设计内容的课程,希望大家关注,这个很重要。

  最后一个小观点,会做精装修,在这个时间不牛了,因为我去年已经尝试,这几年做了很多豪宅的精装修,别人看着做的精装修买了房子,进去大量的拆改,我认为精装修不对的,我认为未来的趋势不是精装修而是定制精装,未来精装的定制模式是A+B到2B到2C,C端得客户做个性化,让房地产项目不要造成太多的浪费,给客户一个满足需求好的产品,我做了一个项目,这个项目成立了一个团队,对项目进行了非常详细的市场调研的分析,这个调研分析的数据非常真实的,我们通过这一套精细化的分析得出来风格、得出来预算、得出来需求,每一个户型多大的面积是什么样的定位,最后按照市场的需求做了大家看起来不怎么样的方案,这个是市场的需求,但是在一个月时间里干了1.5亿,这个项目非常成功,马上推出2期,一个不是很大的楼盘,我们是对C端客户签合同,这个项目马上二期出来,我的计划目标在一个楼盘干到4个亿,但是是3个亿保底,有机会在研发中心共同学习或者是考察,我们可以去看一下,这个项目我认为是未来的发展趋势,是一个比较正确的方式,不会有太多的拆改,这是我们的配套,这是我们的升级的增值包的项目,哪里是升级哪里是升值包,实施流程说一个重点,规避风险这次做得非常成功的。

  最终的形式应该是交楼标准+精装加载标,+购房置家一站式体验感,用产品逻辑解决问题的公司凤毛麟角,到今天为止没有看到,占用大家非常多的时间,大家对我的设计公司有兴趣,或者是研发公司有兴趣,包括未来的研发成果都会在研发中心的公众号发布,大家有兴趣可以扫一下。今天分享多占用了时间,对不起大家,谢谢!

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